Q 住所変更登記が義務化されますが、忘れても職権登記されるので放置しておけばいいですよね？

（北広島にこやか遺言相続相談室）

Q 不動産の名義変更時にメールアドレスの届出が義務づけされるのですか？

（北広島市にこやか遺言相続相談室）

Q 相続登記しないと不動産を国に没収されると聞いたのですが本当ですか？　（北広島にこやか遺言相続相談室）

Q 相続した不動産登記簿に古い仮登記が残っています。どうしたら消せますか？
（北広島にこやか遺言相続相談室）

■税率1.7%ダウン！

マイホームとして中古物件を買う際※１、ある条件を満たすと、建物※２の名義変更の際にかかる登録免許税が2%から0.3%になり、お得です（租税特措法７３条）。
※１　「住宅用家屋」といいます。俗に「住専」とも。
※２　土地は1.5%

例えば固定資産評価額が500万円の建物であれば、10万円から1万5000円になる計算ですので、家具・家電などにも何かとお金のかかるマイホーム購入においては適用されるとうれしい減税ですよね。

ではその条件とは、何でしょうか？
それは
・築年数は木造20年
・その他（コンクリート造等）は25年以内
であることです（2022年3月現在）。

■大幅緩和・築40年でも？

ですが、2022年4月1日より、この要件が大幅に緩和されます。
※令和４年度税制改革大綱P19に記載されており、国会通過が待たれています。
何と1982年以降に建築された建物なら、全て適用される、とあります。

つまり築40年の建物でもおトクに買えるようになる、ということ。
マイホームを買いたい人はもちろん、「古い割に買うのに経費がかかるだろうから」と親から相続した実家を売ることをためらっていた方にもチャンスかも知れません。
当事務所では不動産業者の紹介も行っていますので、ぜひご相談ください。

■不動産屋さんに頼むまでもないけど、全て自分達で行うのも不安…

通常、土地や建物を売買する場合には、不動産業者（宅建業者）に売主・買主を探してもらい、契約条件を詰め、物件の状態など重要事項を説明し、司法書士を紹介してもらって名義を移します。
至れり尽くせりで安心して取引ができる一方、不動産業者に支払う仲介手数料（媒介報酬）は売買代金の３％＋６万円×売主・買主２名分となります。
例えば１０００万円の取引であれば、税別３６万円×２名分＝７２万円となります。
しかし不動産取引の中には、親しいご近所さんや友人、親族の間で既に売買すること自体は決まっているケースもあり、この場合、上記の不動産業者へ仲介手数料だと割高に感じられる方もいらっしゃると思います。

とは言え、これは決して安くない取引です。
契約書作成や法律的な手続をしっかりして、後日トラブルが起きないようにしておきたいが、果たして自分達だけでできか不安、という気持ちも一方ではおありと思います。

■当事務所代表は、元不動産営業マン

当事務所代表は、４年間不動産業者に勤務し、宅地建物取引士（宅建士）の資格も持つ元不動産営業マンです。
一般的な不動産売買の流れを説明したり、契約条件の詰めを行う土台となる契約書案の作成、登記申請（名義変更）を行うことができます。
親しい間での取引ですので、双方が直接話し合って契約したり、物件の状況をすることを前提に、その支援をさせていただく形です。
詳しい違いは、こちらをご覧ください。

当事務所の個人間売買支援と宅建業者の仲介の違い

当事務所では、次のような不動産の名義変更（登記）に対応しています。

・不動産の売買や贈与による名義変更
・住宅ローンの完済後、抵当権の抹消登記
・住所や氏名変更の登記
・離婚による財産分与
・不動産の相続登記

司法書士は、登記に必要な書類を作成して、法務局に登記を申請する手続を代理して行う専門家です。
お気軽にお問合せください。

不動産（土地・建物）を新築したり、買ったりした場合、自分がその不動産の権利者であることを登記をする必要があります。
これらは一般に「名義変更」と言われていますが、正確には「所有権保存登記」や「所有権移転登記」と言います。
またその際、銀行等の金融機関からお金を借りるのであれば、抵当権設定登記も併せて行うのが一般的（※１）です。
※１　土地を先に買ってから、その上にハウスメーカー、工務店が家を建てる場合、土地を買う時点では抵当権設定登記を行わない場合もあります

見積に必要な主なもの・情報は、以下の通りです。
１．不動産の登記事項証明書又は地番、家屋番号などの情報
２．不動産の固定資産明細書など、評価額のわかるもの
　　売主が持っていますので、お借りください
　　評価額＝売買金額ではありません
３．借入がある場合は、抵当権設定登記の要否と設定額
４．マイホームとして購入する場合は、売買代金決済の日までに住民票を不動産の住所に移転させられるかどうか

なお参考までに、当事務所の報酬・費用の目安を以下に示します。
これらの費用は、諸条件により増減しますので、あくまでも目安としてご参照ください。
なお他の見積書と比較する際は、報酬の小計をご覧いただくと良いと思います。
（実費部分は基本的に大きな差は出ません）

■中古不動産売買の場合（抵当権設定を行わない場合）
条件：固定資産評価額　土地７００万円・建物３００万円
租税特措法第７２条，第７２条の２，第７３条の適用あり

　　　　　　　　　　　　　　報　酬　　　　　　　実　費
所有権移転登記　　　　　　４万２０００円　　１１万４０００円
個数加算　　　　　　　　　　　３０００円
登記原因証明情報作成　　　１万００００円
住宅用家屋証明書　　　　　　　５０００円　　　　　１５００円
消費税（８％）　　　　　　　　４８００円
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
　　　　小計　　　　　　　６万４８００円　　１１万５５００円
　　　　合計　　　　　　１７万９８００円

■中古不動産売買の場合（抵当権設定を行う場合）
条件：固定資産評価額　土地７００万円・建物３００万円
抵当権設定金額　　　　　１２００万円
租税特措法第７２条，第７２条の２，第７３条及び第７５条の適用あり

　　　　　　　　　　　　　　報　酬　　　　　　　実　費
所有権移転登記　　　　　　４万２０００円　　１１万４０００円
個数加算　　　　　　　　　　　３０００円
登記原因証明情報作成　　　１万００００円
抵当権設定　　　　　　　　３万７０００円　　　１万２０００円
個数加算　　　　　　　　　　　３０００円
住宅用家屋証明書　　　　　　　５０００円　　　　　１５００円
消費税（８％）　　　　　　　　８０００円
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
　　　　小計　　　　　　１０万８０００円　　１２万７５００円
　　　　合計　　　　　　２３万５５５０円

■建売の新築建物購入の場合
条件：固定資産評価額　土地７００万円・建物１０００万円
抵当権設定金額　　　　　３０００万円
租税特措法第７２条，第７２条の２，第７３条及び第７５条の適用あり
建物の表題部所有者を買主として表題登記（冒頭省略登記）

　　　　　　　　　　　　　　報　酬　　　　　　　実　費
所有権移転登記（土地）　　４万２０００円　　１０万５０００円
登記原因証明情報作成　　　１万００００円
所有権保存登記（建物）　　１万７０００円　　　１万５０００円
抵当権設定　　　　　　　　３万７０００円　　　３万００００円
個数加算　　　　　　　　　　　３０００円
住宅用家屋証明書　　　　　　　５０００円　　　　　１５００円
消費税（８％）　　　　　　　　９１２０円
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
　　　　小計　　　　　　１２万３１２０円　　１５万１５００円
　　　　合計　　　　　　２７万４６２０円
上記の他、土地家屋調査士による建物表題登記費用（７万～８万円）が発生します。

■注文住宅の場合（土地購入時に抵当権設定を行わない場合）
条件：固定資産評価額　土地７００万円・建物１０００万円
抵当権設定金額　　　　　３０００万円
租税特措法第７２条，第７２条の２，第７３条及び第７５条の適用あり

土地購入時
　　　　　　　　　　　　　　報　酬　　　　　　　実　費
所有権移転登記（土地）　　４万００００円　　１０万５０００円
登記原因証明情報作成　　　１万００００円
登記情報サービス（２通）　　　１０００円　　　　　　６７４円
登記事項証明書（４通）　　　　２０００円　　　　　　９６０円
消費税（８％）　　　　　　　　４１６０円
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
　　　　小計　　　　　　　５万６１６０円　　１０万６６３４円
　　　　合計　　　　　　１６万２７９４円

建物完成時
　　　　　　　　　　　　　　報　酬　　　　　　　実　費
所有権保存登記（建物）　　２万７０００円　　　１万５０００円
抵当権設定　　　　　　　　３万７０００円　　　３万００００円
個数加算　　　　　　　　　　　３０００円
住宅用家屋証明書　　　　　　　５０００円　　　　　１５００円
消費税（８％）　　　　　　　　５７６０円
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
　　　　小計　　　　　　　７万７７６０円　　　４万６５００円
　　　　合計　　　　　　１２万４２６０円
上記の他、土地家屋調査士による建物表題登記費用（７万～８万円）が発生します。

■注文住宅の場合（土地購入時に抵当権設定を行う場合）
条件：固定資産評価額　土地７００万円・建物１０００万円
抵当権設定金額　　　　　３０００万円
租税特措法第７２条，第７２条の２，第７３条の適用あり

土地購入時
　　　　　　　　　　　　　　報　酬　　　　　　　実　費
所有権移転登記（土地）　　４万２０００円　　１０万５０００円
登記原因証明情報作成　　　１万００００円
抵当権設定登記　　　　　　３万７０００円　　１２万００００円
消費税（８％）　　　　　　　　７１２０円
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
　　　　小計　　　　　　　９万６１２０円　　２２万５０００円
　　　　合計　　　　　　３２万１１２０円

建物完成時
　　　　　　　　　　　　　　報　酬　　　　　　　実　費
所有権保存登記（建物）　　２万７０００円　　　１万５０００円
抵当権追加設定　　　　　　３万７０００円　　　　　１５００円
抵当権変更　　　　　　　　１万００００円　　　　　１０００円
住所変更　　　　　　　　　　　８０００円　　　　　１０００円
住宅用家屋証明書　　　　　　　５０００円　　　　　１５００円
消費税（８％）　　　　　　　　６９６０円
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
　　　　小計　　　　　　　９万３９６０円　　　２万００００円
　　　　合計　　　　　　１１万３９６０円
上記の他、土地家屋調査士による建物表題登記費用（７万～８万円）が発生します。

いわゆる「新・中間省略登記」（第三者のためにする契約、買主の地位の譲渡）にも対応可能です。
詳しくはご相談ください。

住宅ローンを返し終わりましたら、銀行等の金融機関から書類一式が送られてきます。
その中に、抵当権の抹消登記をするための書類も入っていますので、これらを使って登記申請をする必要があります。
しばしば誤解されている方がいらっしゃいますが、ローンを返し終わったからと言って、自動的に抵当権の登記が消えるわけではありません。
ご注意ください。

■抵当権抹消登記の目安
条件：土地１個、建物１個

　　　　　　　　　　　　　　報　酬　　　　　　　実　費
抵当権抹消登記　　　　　　　１００００円　　　２０００円
個数加算　　　　　　　　　　　１０００円
登記情報サービス（２通）　　　１０００円　　　　６７４円
登記事項証明書（２通）　　　　１０００円　　　　９６０円
消費税（８％）　　　　　　　　１０４０円
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
　　　　小計　　　　　　　１万４０４０円　　　３６３４円
　　　　合計　　　　　　　１万７６７４円
※所有者に住所・氏名の変更や相続が発生している場合など、前提登記が必要な場合は別途となります。